深圳土拍首现“竞现房销售建面”！现房销售制度改革提速？
近日，深圳土拍中有地块首次出现竞“现房销售”面积，引发市场热议。
(资料图)
事实上，我国目前已有多个城市在推进现房销售。现房销售模式，会取代预售制吗……
01 深圳土拍首现竞“现房销售”面积
近日，深圳公共资源交易公共服务平台上架3宗宅地，分布于龙岗宝龙、宝安新安。
其中，宝安新安地块为二类居住用地，建筑面积8.23万平方米，起始价29.62亿元，最高限制地价34.06亿元，现房销售最高限制建筑面积3.552万平方米。
宝安新安地块采取“三限双竞+摇号”规则出让，即限地价、限普通商品房销售价格、限现房销售建筑面积，竞地价、竞现房销售建筑面积，达到最高限制现房销售建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。
值得关注的是，与以往不同，此次的“竞保障房面积”改为“竞现房销售面积”。在竞价环节中，当竞买人报价达到最高限制地价时，由竞地价转入竞现房销售建筑面积。据悉，这也是深圳首次在宅地竞指标阶段采取竞现房销售建面的方式。
目前，“保交楼”、“稳民生”是重中之重，在此情况下，深圳此次的土地出让中竞拍现房销售建筑面积，引发业内关注，有着积极意义。
此前，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹就已强调“开展现房销售试点”之后，信号意义强大。他指出，房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”，改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
02 全国多省市正在推进现房销售
事实上，在“保交楼”的背景下，已有多地提出开展现房销售试点。
山东：提高预售门槛
此前，山东省住房城乡建设工作会议提出，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。今年各市要进一步加大“保交楼、稳民生”工作力度，管好用好国家专项借款，协调商业银行落实配套信贷支持，紧盯资金支付和工程建设进展，确保逾期房屋按计划节点如期交付。
安徽：因地制宜开展现房销售试点
安徽省住房和城乡建设工作会议上，安徽省住建厅相关负责人透露，2023年安徽将因地制宜开展现房销售试点。
河南：积极探索预售制度改革和现房销售
河南省住房和城乡建设工作会议上，提出以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售，在保交楼、化风险方面，围绕第一批专项借款项目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%的目标，发挥“一楼一策一专班一银行”机制作用，确保按时间节点完成目标任务。
另外，福建省、广东省等省份也提出现房销售，以及北京、杭州、苏州、重庆等城市对预售条件和部分地块的出让条件进行设置，涉及到现房销售。
有业内专业人士认为，试点城市进行现房制度改革是具有非常好的标杆性和信号意义。同时，这也体现在房地产新发展模式中，各地在推进现房销售方面确实已经有了实质性的探索。
03 是否会取代“预售制”？
相比于“预售制”，一手交钱一手交货的“现房销售”模式，显然更受购房者青睐，也更能保护购房者的利益。
事实上，现房销售模式已探索了约20年，早在2020年海南就出台了政策，目前已全面实施现房销售，但是为何如今还没有全国大面积推行？现房销售又是否会取代“预售制”？
有业内专业人士表示，短期来看，预计会有更多城市加入现房销售的试点，但全国大范围推广的可能性相对不高，更多的城市仍将继续采取预售制。另外，各地在“因城施策”的基础上，或灵活调整预售资金监管和预售条件。预售门槛也可能结合未来房地产企业资金链修复情况进行动态调整。
严跃进：现房销售试点逐渐演变为组团式发展模式
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，预计后续各地在住房和城乡建设工作会议中都会提及现房销售的试点工作，从点状式的试点逐渐演变为组团式的发展模式，尤其是一些重点省会城市会加入到试点的大军中。总体上，对于今年各地的现房销售制度改革和创新，非常值得期待。
李宇嘉：未来现房销售和预售将是并行的两种模式
广东省房协专家咨询委员会委员、广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，竞争现房销售建面，一方面是当前保交楼难度大，要实时推进现房销售，推动开发商向现房销售转型。另一方面，当前购房者很大一部分更愿意买现房，也应该顺应这部分需求，特别是改善型需求，能承受现房销售带来的成本和价格增加。
目前我国现房销售占比14%，保交楼难度大的城市，现房销售占比更大。如今地产弱势也不支持大规模开展，但未来一段时间，现房销售和预售将是并行的两种模式，开发商既可以选现售，也可以选预售，购房者也一样。但金融政策、规划政策、报建政策等会支持现售。
现房销售政策的实施，能在一定程度上避免出现拖延交房、变更房屋建筑材料、违约赔偿等问题，提升购房者对于房地产市场的信任度，从而提高消费信心，促进房屋的销量。
另外，“现房销售”政策除了对购房者有保障外，同时也有利于房地产企业的发展。实行“现房销售”政策，开发商需要更加严格地管理建设过程，更好地推动了房地产行业的发展。
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